Mietvertrag für eine Einliegerwohnung

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Mietvertrag über eine unmöblierte Einliegerwohnung

Zwischen



Frau _________________________
wohnhaft in _____________________________________

- nachfolgend die „Vermieterin“ -

und



Frau _________________________
geboren am _____________________________________
derzeit wohnhaft in _____________________________________

- nachfolgend die „Mieterin“ -

wird folgender Mietvertrag geschlossen:

  • Mietsache
    1. Die Vermieterin vermietet an die Mieterin ausschließlich zu Wohnzwecken die im Einfamilienhaus

      ___________________________________ _______________
      _______________ ___________________________________

      im __________________________ gelegene Einliegerwohnung (nachfolgend die „Einliegerwohnung“ oder die „Mietsache“). Die Einliegerwohnung liegt in einem Gebäude mit zwei Wohnungen, wobei die Hauptwohnung von der Vermieterin bewohnt wird.
    2. Die Einliegerwohnung besteht aus _____________ Zimmer(-n) und folgenden Nebenräumen:   
    3. Zur alleinigen Nutzung werden an die Mieterin neben der Einliegerwohnung folgende sonstige Räume bzw. Flächen bzw. Anlagen mitvermietet:   
    4. Die Wohnbereiche der Mieterin und der Vermieterin überschneiden sich teilweise. Die Vermieterin und die Mieterin nutzen folgende Bereiche gemeinsam: ___________________________________________________________________.
    5. Die Vertragsparteien werden ein Übergabeprotokoll erstellen und dem Mietvertrag als Anlage beifügen.
    6. Die Einliegerwohnung wird unmöbliert an die Mieterin übergeben.
    7. Die Übergabe der Mieträume an die Mieterin erfolgt nach dem Eingang der vollständigen ersten Miete nebst Betriebskosten (die „Gesamtmiete“) und der ersten Kautionsrate auf dem Konto der Vermieterin.
  • Bewohner, Anmeldung
    1. Andere Personen als Ehe- oder gesetzlich anerkannter Lebenspartner, Kinder und Eltern der Mieterin, oder ihre Hausangestellte und Pflegepersonal dürfen nur mit einer Erlaubnis der Vermieterin in die Einliegerwohnung dauerhaft einziehen. Unabhängig davon, ob der Einzug der Erlaubnis bedarf, darf die Vermieterin den Einzug untersagen, wenn er zu einer Überbelegung der Einliegerwohnung führen würde, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund für die Verweigerung vorliegt oder die Gebrauchsüberlassung für die Vermieterin aus sonstigen Gründen unzumutbar ist. Eine Änderung der Anzahl der Bewohner ist der Vermieterin unverzüglich anzuzeigen.
    2. Die Vermieterin verpflichtet sich, der Mieterin die nach § 19 des Bundesmeldegesetzes für die Anmeldung und gegebenenfalls für die Abmeldung erforderliche Bestätigung rechtzeitig zukommen zu lassen. Die Mieterin verpflichtet sich, der Vermieterin die amtliche Meldebestätigung unverzüglich nach der Anmeldung und gegebenenfalls nach der Abmeldung vorzulegen.
  • Gebrauchsüberlassung an Dritte, Untervermietung
    1. Übertragung dieses Vertrags auf Dritte sowie Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung der Einliegerwohnung oder einzelner Mieträume an Dritte bedürfen stets der vorherigen Zustimmung der Vermieterin.
    2. Eine erteilte Erlaubnis gilt nur für den Einzelfall und kann aus wichtigem Grund widerrufen werden. Bei unbefugter Untervermietung bzw. Gebrauchsüberlassung kann die Vermieterin von der Mieterin verlangen, das Untermietverhältnis bzw. die Gebrauchsüberlassung zu beenden. Kommt die Mieterin der Aufforderung innerhalb einer dazu gesetzten angemessenen Frist nach dem Erhalt der Abmahnung nicht nach, ist die Vermieterin berechtigt, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Auch wenn die Vermieterin die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte erteilt hat, haftet die Mieterin gegenüber der Vermieterin für das Verschulden des Dritten.
    3. Die Vermieterin kann die Erteilung der Zustimmung von einer Zahlung eines angemessenen Zuschlags zur Miete durch die Mieterin abhängig machen, wenn die Untervermietung für die Vermieterin ohne Zuschlag unzumutbar ist. Dies ist der Fall, wenn sich die Anzahl der Bewohner erhöht und Mehrkosten anfallen. Der Zuschlag orientiert sich an der Höhe der tatsächlich anfallenden Mehrkosten.
  • Schlüssel
    1. Der Mieterin werden für die Mietdauer folgende Schlüssel übergeben:   
    2. Weitere Schlüssel darf die Mieterin nur mit Zustimmung der Vermieterin anfertigen. Vorhandene Schlösser austauschen oder neue Schlösser einbauen (lassen) darf die Mieterin ebenfalls nur mit Zustimmung der Vermieterin.
    3. Verliert die Mieterin einen oder mehrere Schlüssel, hat sie den Verlust sofort der Vermieterin anzuzeigen. Die Mieterin trägt die Kosten der Ersatzbeschaffung abhanden gekommener Schlüssel. Ist aus Sicherheitsgründen Austausch des betroffenen Türschlosses erforderlich, trägt die Mieterin die entstehenden Kosten.
    4. Verfügt das Gebäude über eine zentrale Schließanlage und führt der Verlust eines oder mehrerer Schlüssel durch die Mieterin oder durch ihre Mitbewohner zur Gefährdung der Sicherheit des gesamten Gebäudes, ist die Vermieterin aus Sicherheitsgründen berechtigt, die gesamte zentrale Schließanlage auszutauschen. Die Kosten hierfür sind von der Mieterin zu tragen.
  • Mietzeit
    1. Das Mietverhältnis beginnt am 3. Dezember 2024. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann von jedem Vertragsteil gemäß § 573 c Abs. 1 BGB spätestes am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats ordentlich gekündigt werden, wobei eine Kündigung durch die Vermieterin zur Wirksamkeit eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 BGB bedarf. Die Kündigungsfrist für die Vermieterin verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
    2. Hat die Vermieterin kein berechtigtes Interesse, kann sie das Mietverhältnis dennoch kündigen, die Kündigungsfrist verlängert sich jedoch gemäß § 573 a Abs. 1 BGB um drei Monate. Im Kündigungsschreiben ist dabei anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des § 573 a Abs. 1 BGB gestützt wird.
    3. Der Mietvertrag kann von der Mieterin nur insgesamt gekündigt werden, eine Teilkündigung der mitvermieteten Räume bzw. Einrichtungen ist ausgeschlossen. Die Kündigungsvoraussetzungen richten sich im Übrigen nach den gesetzlichen Vorschriften. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt unberührt. Jede Kündigung hat schriftlich zu erfolgen, § 568 Abs. 1 BGB.
    4. Setzt die Mieterin nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Einliegerwohnung fort, gilt das Mietverhältnis nicht als stillschweigend verlängert oder neu begründet. § 545 BGB findet keine Anwendung.
  • Miete
    1. Die monatliche Miete ohne Betriebskosten (die „Grundmiete“) beträgt bei Beginn des Mietverhältnisses _____________ €.
    2. Die Grundmiete kann nach den gesetzlichen Bestimmungen erhöht werden.
  • Betriebskosten
    1. Die Mieterin wird unmittelbar mit einem Versorgungsunternehmen einen Vertrag über _____________________________________________________________________________________ auf eigene Kosten schließen und die Betriebskosten für diese Leistung direkt mit dem Anbieter abrechnen.
    2. Zusätzlich zu der Grundmiete zahlt die Mieterin an die Vermieterin alle sonstigen anfallenden umlagefähigen Betriebskosten für die Einliegerwohnung sowie anteilig für die gemeinschaftlich genutzten Flächen im Gebäude gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) in ihrer jeweils gültigen Fassung. Darunter fallen auch die Kosten der regelmäßigen Reinigung und Wartung von verbundenen Etagenheizung/Therme und Warmwasserversorgungsanlage oder von separaten Etagenheizung/Gaseinzelfeuerstätte(-n) und/oder Warmwassergerät(-en), sollte die Einliegerwohnung durch solche Anlagen geheizt und/oder mit Warmwasser versorgt werden.
    3. Auf die auf die Mieterin umgelegten Betriebskosten ist eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von ________________ € zu leisten. Die Betriebskostenvorauszahlung kann angepasst werden, sobald sich bei der Jahresabrechnung eine Nachzahlung ergibt.
    4. Für die Umlage der abzurechnenden Betriebskosten wird Folgendes vereinbart:

      1. Wird die Einliegerwohnung mit Heizung und/oder Warmwasser durch verbundene Etagenheizung/Therme und Warmwasserversorgungsanlage oder durch separate Etagenheizung/Gaseinzelfeuerstätte(-n) und Warmwassergerät(-e) versorgt, werden die Kosten deren Reinigung und Wartung vollständig auf die Mieterin umgelegt.
      2. Sonstige Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieterin abhängen, werden nach einem Maßstab umgelegt, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Im Übrigen werden die abzurechnenden Betriebskosten - soweit nicht anderweitige Vorschriften eingreifen - nach der Wohnfläche umgelegt.
    5. Die Vermieterin ist berechtigt, durch Erklärung in Textform, die vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes zu erfolgen hat, den Umlageschlüssel für die Zukunft nach billigem Ermessen ganz oder teilweise zu ändern, um dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung zu tragen.
    6. Die Vermieterin ist bei Betriebskostenvorauszahlung verpflichtet, über die Betriebskosten jährlich nach den jeweils geltenden gesetzlichen Bestimmungen abzurechnen. Der Abrechnungszeitraum endet jeweils am 1. Januar eines Jahres. Die Vermieterin ist berechtigt, soweit zweckmäßig, den Abrechnungszeitraum abzuändern.
    7. Bei nachträglich erkannten Abrechnungsfehlern ist die Vermieterin zur Korrektur berechtigt, auch wenn die Korrektur zu Mehrbelastungen für die Mieterin führt. Dieses Recht steht der Vermieterin binnen Jahresfrist, gerechnet ab Kenntnis des den Nachzahlungsanspruch begründenden Fehlers, zu.
    8. Wird das Mietverhältnis während eines laufenden Abrechnungszeitraumes beendet, ist eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte vorzunehmen. Die hierfür notwendigen Kosten trägt die Mieterin. Im Übrigen erfolgt die Abrechnung der Betriebskosten bei Beginn oder Ende des Mietverhältnisses im Laufe eines Abrechnungszeitraumes nach dem Verhältnis der Mietdauer zum Abrechnungszeitraum.
    9. Der Mieterin steht das Recht zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung zu. Nach Wahl der Vermieterin kann die Mieterin entweder die Belege einsehen, die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegen, oder gegen Erstattung angemessener Kopierkosten Kopien der Abrechnungsbelege übersendet bekommen.
    10. Die Vermieterin ist berechtigt, unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit für zukünftige Abrechnungszeiträume auf die Mieterin zusätzlich zu den auf diese bereits umgelegten Betriebskosten nach billigem Ermessen auch solche Kosten gemäß der Betriebskostenverordnung umzulegen und mit ihr abzurechnen, die nach dem Vertragsschluss neu entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden.
  • Zahlung der Grundmiete und der Betriebskosten
    1. Die Gesamtmiete (die Grundmiete samt Betriebskosten) ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats porto- und spesenfrei auf folgende Kontoverbindung der Vermieterin zu überweisen:

      Kontoinhaber: __________________________________________
      Kreditinstitut: __________________________________________
      IBAN: __________________________________________
      BIC: __________________________________________.
    2. Die erste Gesamtmiete ist vor der Übergabe der Mietsache zu zahlen. Beginnt das Mietverhältnis an einem anderen Tag als am 1. Tag eines Monats, ist die erste Gesamtmiete anteilig zu berechnen.
    3. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist der Eingang des Geldes bei der Vermieterin maßgeblich.
  • Mietsicherheit
    1. Die Mieterin hat an die Vermieterin zur Sicherung deren Ansprüche aus dem Mietverhältnis nach Maßgabe des § 551 BGB eine Barkaution in Höhe von _____________ € (höchstens 3 Monatsgrundmieten ohne die als Betriebskostenvorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten) zu leisten. Die Mieterin ist zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses, die zwei weiteren Teilzahlungen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig werden.
    2. Die Vermieterin wird die Kautionssumme gemäß § 551 Abs. 3 BGB getrennt von ihrem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Zinserträge erhöhen die Kautionssumme, sie stehen der Mieterin zu.
    3. Die Mietsicherheit sichert alle Forderungen der Vermieterin gegen die Mieterin aus dem Mietverhältnis. Während des Mietverhältnisses ist die Vermieterin berechtigt, die Mietsicherheit nur zur Befriedigung aller rechtskräftig festgestellten, unstreitigen oder offensichtlich begründeten Forderungen aus dem Mietverhältnis in Anspruch zu nehmen. Nach dem Ende des Mietverhältnisses gilt diese Einschränkung nicht. Die Vermieterin kann die Auffüllung einer ganz oder teilweise verbrauchten Kaution verlangen. Bei Mieterhöhungen erhöht sich der Kautionsbetrag entsprechend.
    4. Nimmt die Mieterin mit Zustimmung der Vermieterin bauliche Veränderungen der Mietsache oder sonstige Einrichtungen vor, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, oder beabsichtigt die Mieterin mit Zustimmung der Vermieterin sonstige nicht unerhebliche bauliche Veränderungen der Mietsache, hat sie eine angemessene zusätzliche Mietsicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu leisten. Die zusätzliche Mietsicherheit hat die Vermieterin nach den gesetzlichen Vorgaben getrennt von ihrem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.
    5. Die Vermieterin ist berechtigt, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund zu kündigen, wenn die Mieterin mit der Sicherheitsleistung in Höhe des Betrags in Verzug ist, der der zweifachen Monatskaltmiete entspricht.
    6. Die Mietsicherheit ist nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache abzurechnen und an die Mieterin zurückzugeben, sobald übersehbar ist, dass der Vermieterin keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen. Wenn nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Betriebskostennachforderung zu erwarten ist, darf die Vermieterin bis zum Ablauf der ihr zustehenden Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraumes die Mietkaution in der Höhe einbehalten, die zur Sicherung ihrer Nachforderungsansprüche angemessen ist.
    7. Die Mieterin ist nicht berechtigt, mit dem noch nicht fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch aufzurechnen.
  • Energieausweis
  • Die Vermieterin verpflichtet sich, der Mieterin zur Einsicht und zur Kenntnisnahme den Energieausweis des Hauses vorlegen, der dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) entspricht. Die Vermieterin und die Mieterin sind sich darüber einig, dass der Inhalt des Energieausweises nicht Bestandteil dieses Mietvertrages ist. Die im Energieausweis enthaltenen Angaben sind nicht maßgeblich für den vertragsgemäßen Zustand der Einliegerwohnung, sie stellen vor allem keine Zusicherung bestimmter Eigenschaften der Mieträume, keinen bestimmten Energiebedarfs- oder Verbrauchswert und keine bestimmte Obergrenze für den Energieverbrauch dar. Die Mieterin ist nicht berechtigt, aus den Angaben im Energieausweis Gewährleistungs- oder Modernisierungsansprüche oder sonstige Rechte gegenüber der Vermieterin abzuleiten. Entsprechendes gilt für die Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige nach § 87 GEG.
  • Versorgung mit Heizung und Warmwasser
  • Soweit die Versorgung mit Heizung und Warmwasser zentral erfolgt, gilt Folgendes:
    1. Die Vermieterin ist verpflichtet, die Beheizung der Einliegerwohnung vom 1. Oktober bis zum 30. April (die „Heizperiode“) sicherzustellen. Während der Heizperiode hat die Vermieterin dafür zu sorgen, dass von 06:00 Uhr morgens bis 23:00 Uhr abends folgende Raumtemperaturen erreicht werden können:

      - Schlafzimmer, Wohnzimmer und Küche: 20 Grad Celsius;
      - Badezimmer, Duschraum: 22 Grad Celsius;
      - Diele, Flur etc.: 15 Grad Celsius.
    2. In der Zeit von 24.00 Uhr bis 06.00 Uhr morgens dürfen diese Werte um drei Grad Celsius unterschritten werden.
    3. Außerhalb der Heizperiode muss nur geheizt werden, wenn die Innentemperatur in der Einliegerwohnung bei geschlossenen Fenstern und Türen unter 17 Grad Celsius fällt und mit einer Besserung in den folgenden Stunden nicht zu rechnen ist.
    4. Die Vermieterin muss das Warmwasser Tag und Nacht zur Verfügung stellen.
  • Zustand der Einliegerwohnung, Vermieterhaftung für Mängel
    1. Die Einliegerwohnung wird an die Mieterin zu Beginn des Mietverhältnisses vollständig renoviert übergeben.
    2. Die Mieterin hat die Einliegerwohnung eingehend besichtigt, ihr ist der Zustand der Mieträume bekannt. Der Zustand der Einliegerwohnung bei der Übergabe an die Mieterin wird in einem Protokoll festgehalten, welches wesentlicher Bestandteil dieses Mietvertrages ist. Sollten im Protokoll Mängel aufgeführt werden, werden sie durch die Mieterin mangels anderweitiger Erklärung im Übergabeprotokoll als vertragsgemäß akzeptiert.
    3. Die verschuldensunabhängige Haftung der Vermieterin für die durch einen bei Abschluss des Mietvertrags vorhandenen oder angelegten Sachmangel des Mietobjekts verursachte Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit, des Eigentums oder des Vermögens der Mieterin ist ausgeschlossen, es sei denn, die Vermieterin hat den Mangel arglistig verschwiegen oder befand sich im Verzug mit der Behebung des Mangels.
    4. Die Haftung der Vermieterin für verschuldete Sach- und Vermögensschäden der Mieterin ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt, es sei denn, es handelt sich um einen durch Mängel der Mietsache verursachten Sachschaden an Einrichtungsgegenständen der Mieterin, den die Mieterin nicht durch eigene Vorsichtsmaßnahmen abwenden oder gegen den sich die Mieterin üblicherweise nicht versichern kann.
    5. Im Übrigen richtet sich die Haftung der Vermieterin nach den gesetzlichen Vorschriften.
  • Schönheitsreparaturen
  • Die Mieterin ist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit und beim Auszug nicht verpflichtet. Schönheitsreparaturen sind von der Vermieterin durchzuführen.
  • Instandhaltung und Instandsetzung
    1. Vorbehaltlich abweichender Regelungen in diesem Vertrag ist die Vermieterin grundsätzlich zur Instandhaltung und Instandsetzung der Einliegerwohnung verpflichtet.
    2. In dem Fall, dass die Einliegerwohnung ganz oder überwiegend zerstört oder wesentlich beschädigt wird, entfällt die Verpflichtung der Vermieterin zur Instandsetzung der Mietsache.
    3. In anderen Fällen der Beschädigung der Einliegerwohnung entfällt die Verpflichtung der Vermieterin zur Instandsetzung der Einliegerwohnung, wenn der für den Wiederaufbau oder Instandsetzung erforderliche Aufwand völlig unwirtschaftlich ist und somit eine wirtschaftliche Opfergrenze überschreiten würde. Eine wirtschaftliche Opfergrenze gilt als überschritten, wenn zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für die Mieterin sowie dem Wert der Einliegerwohnung und den aus der Einliegerwohnung zu ziehenden Einnahmen andererseits ein krasses Missverhältnis entstehen würde. In einem solchen Fall steht es der Vermieterin frei, das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist außerordentlich zu kündigen.
  • Bauliche Veränderungen durch die Vermieterin
    1. Die Vermieterin ist berechtigt, bauliche Veränderungen, die zur Erhaltung der an die Mieterin überlassenen Wohnräume oder sonstiger Teile des Gebäudes sowie zur Abwendung drohender Gefahren oder zur Beseitigung eingetretener Schäden dienen, nach rechtzeitiger Ankündigung auch ohne Zustimmung der Mieterin durchzuführen. Einer Ankündigung bedarf es nicht, wenn die Maßnahmen nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder zur Abwendung drohender Gefahren erforderlich sind.
    2. Bauliche Veränderungen zur Verbesserung der an die Mieterin überlassenen Wohnräume oder sonstiger Teile des Gebäudes, zur Einsparung von Energie oder Wasser, zur Schaffung neuen Wohnraums hat die Mieterin nach Maßgabe der gesetzlichen Regelungen zu dulden.
    3. Soweit die Mieterin die in diesem Paragrafen bezeichneten baulichen Veränderungen zu dulden hat, hat sie die betroffenen Räume nach vorheriger Terminabsprache zugänglich zu halten und darf die Ausführung der Arbeiten nicht schuldhaft behindern, verhindern oder verzögern. Anderenfalls ist die Mieterin zum Ersatz des der Vermieterin entstandenen Schadens verpflichtet.
  • Bauliche Veränderungen durch die Mieterin
    1. Die Mieterin darf ohne vorherige Zustimmung der Vermieterin keine Instandsetzungen, keine baulichen oder sonstigen Veränderungen, insbesondere keine Um-, An-, Einbauten oder Installationen (nachfolgend die „Veränderungen“) durchführen, soweit sie über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehenden.
    2. Die Vermieterin wird Zustimmung für bauliche Veränderungen der Mietsache, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen, erteilen, es sei denn, die bauliche Veränderung kann der Vermieterin auch unter Würdigung der Interessen der Mieterin nicht zugemutet werden. Die Erteilung der Zustimmung für alle nicht unerheblichen baulichen Veränderungen der Mietsache hängt von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Mietsicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes ab.
    3. Erteilt die Vermieterin der Mieterin eine Zustimmung für bauliche Veränderungen, so ist die Mieterin für die Einholung etwaiger bauaufsichtsrechtlicher Genehmigungen verantwortlich und hat alle Kosten hierfür zu tragen. Die Mieterin haftet für die fachmännische Herstellung und ordnungsgemäße Nutzung und für alle Schäden, die im Zusammenhang mit den von ihr vorgenommenen Veränderungen entstehen. Besteht ein nennenswertes Schadensrisiko, hat die Mieterin auf Verlangen der Vermieterin eine entsprechende Haftpflichtversicherung nachzuweisen.
    4. Bei Änderung der Bodenbeläge hat die Mieterin sicherzustellen, dass die Schalldämmung im Vergleich zu dem bei der Übernahme der Einliegerwohnung vorhandenen Zustand nicht verschlechtert wird.
    5. Das Durchbohren oder Anbohren von Kacheln oder Fliesen bedarf stets der Zustimmung der Vermieterin; diese ist zu erteilen, soweit das Durchbohren oder Anbohren zu einer zweckentsprechenden Nutzung der Räume, insbesondere zum Anbringen von noch nicht vorhandenen, zum ordnungsgemäßen Gebrauch gehörenden Einrichtungsgegenständen erforderlich ist und das übliche Maß nicht überschreitet und soweit andere sichere Anbringungstechniken wie das Bohren in den Fugen oder Benutzung der modernen Klebetechniken nicht eingesetzt werden können.
    6. Nimmt die Mieterin Veränderungen mit oder ohne vorherige Zustimmung der Vermieterin vor, ist die Vermieterin zur Kostenübernahme nicht verpflichtet. Die Vermieterin ist jedoch berechtigt, beim Auszug der Mieterin deren Einrichtungen oder bauliche Veränderungen gegen Erstattung der von der Mieterin nachgewiesenen Kosten abzüglich eines angemessenen Abschlags für Abnutzungen für jedes volle Jahr Wohndauer zu übernehmen, es sei denn die Mieterin hat berechtigtes Interesse an der Mitnahme der Einrichtungen. Macht die Vermieterin von ihrem Übernahmerecht keinen Gebrauch, ist die Mieterin auf Verlangen der Vermieterin verpflichtet, den vorherigen Zustand der Mieträume auf eigene Kosten wiederherzustellen. Bei Weigerung oder Verzug der Mieterin ist die Vermieterin berechtigt, die Herstellung des vorigen Zustandes auf Kosten der Mieterin vornehmen zu lassen.
  • Nutzung und Pflege der Einliegerwohnung
    1. Die Mieterin darf die Einliegerwohnung ausschließlich zu Wohnzwecken nutzen.
    2. Die Mieterin ist verpflichtet, die Mietsache und die zur gemeinschaftlichen Nutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen schonend und pfleglich zu behandeln.
    3. Für die ordnungsgemäße Reinigung der Mietsache ist die Mieterin verantwortlich. Kommt sie der Pflicht zur Säuberung der Mietsache nicht oder nur teilweise in allgemein üblicher Weise nach und droht deswegen objektiv ein konkreter Schaden an der Mietsache, kann die Vermieterin auf Kosten der Mieterin die Reinigung veranlassen. Die Kosten für eine Ungezieferbekämpfung hat immer die Mieterin zu tragen, wenn sie für den Ungezieferbefall verantwortlich ist.
    4. Die Mieterin hat im Rahmen des ihr Zumutbaren für ausreichende Belüftung und Beheizung der Mieträume sowie Schutz der Innenräume vor Frost zu sorgen, um Bildung von Kondenswasser, Schimmelbefall und andere Schäden zu vermeiden. Wasserdampf ist nach Kochen oder Duschen sofort zu beseitigen. Es wird darauf hingewiesen, dass in der Regel ein Stoßlüften drei- bis viermal am Tag (bei Berufstätigen zweimal am Tag) für jeweils zehn Minuten durch Öffnen sämtlicher Fenster erforderlich ist, um die relative Luftfeuchtigkeit in der Einliegerwohnung zu regulieren. Um Schimmelbildung hinter den flächigen Möbeln zu vermeiden, sind diese unter Einhaltung eines Wandabstandes von mindestens 3 cm aufzustellen. Im Falle der Zuwiderhandlung ist die Mieterin für entstandene Schäden verantwortlich.
    5. Das Rauchen in den Gemeinschaftsräumen ist verboten. Das Rauchen in der Einliegerwohnung darf nicht zur Belästigung der anderen Hausbewohner führen.
    6. Das Grillen auf dem Grundstück ist nicht gestattet.
    7. Schäden an den Mieträumen, am Haus und an den gemeinschaftlichen Einrichtungen sowie alle Umstände, die die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache nicht unwesentlich beeinträchtigen können, hat die Mieterin der Vermieterin unverzüglich anzuzeigen. Für die durch verspätete Anzeigen verursachten Schäden ist die Mieterin ersatzpflichtig.
    8. Die Mieterin hat alle notwendigen Vorkehrungen zu treffen, damit von ihren Mieträumen keine Gefahr für Dritte ausgeht oder Schäden verursacht werden. Die Mieterin haftet ferner für alle Aktivitäten, die sonstige Personen, die sich mit ihrem Wissen in den Mieträumen aufhalten oder sie aufsuchen, in den Mieträumen ausüben.
    9. Abfälle dürfen auf dem Grundstück oder im Haus nicht gelagert werden. Abfälle dürfen ausschließlich über die hierfür vorgesehenen Behälter entsorgt werden.
  • Haftung der Mieterin, Kleinreparaturen
    1. Die Mieterin haftet für Schäden, die durch Verletzung der ihr obliegenden Sorgfalts- und Schutzpflichten oder vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache entstehen. Ferner hat sie für die Schäden einzustehen, die von den zu ihrem Haushalt gehörenden Personen, Untermietern, Hausangestellten, Besuchern oder sonstigen Personen, die sich mit ihrem Wissen in den Mieträumen aufhalten oder sie aufsuchen, verursacht wurden.
    2. Stehen die Mieträume während der Dauer des Mietverhältnisses leer und entsteht der Vermieterin dadurch ein Schaden, ist die Mieterin zum Schadensersatz verpflichtet.
    3. Die Kosten für die Beseitigung von Abflussrohrverstopfungen, die durch das Überschreiten des vertragsgemäßen Gebrauchs durch die Mieterin oder durch die zu ihrem Haushalt gehörenden Personen, Untermieter, Hausangestellten, Besucher oder sonstige Personen, die sich mit ihrem Wissen in den Mieträumen aufhalten oder sie aufsuchen, verursacht wurden, trägt die Mieterin.
    4. Die Mieterin ist außerdem ohne Rücksicht auf Verschulden verpflichtet, solche Instandsetzungsarbeiten an den ihrem häufigen und direkten Zugriff unterliegenden Gegenständen und Einrichtungen in den Mieträumen wie z.B. Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser, Abwasser und Gas, Duschstangen und Duschabtrennungen, Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Bedienungseinrichtungen für Roll- und Fensterläden, Markisen und Jalousien zu bezahlen, deren Kosten im Einzelfall einen Betrag von 100,00 € zuzüglich Mehrwertsteuer nicht übersteigen. Der Gesamtbetrag, der auf die Mieterin innerhalb eines Jahres entfällt, ist auf 8 % der Jahresgrundmiete (Jahresnettokaltmiete) begrenzt.
  • Tierhaltung
    1. Die Haltung von Haustieren in der Einliegerwohnung bedarf der Zustimmung der Vermieterin. Die Haltung von Kleintieren, soweit sich die Anzahl der gehaltenen Tiere in den üblichen Grenzen hält und keine unzumutbare Belästigung anderer Hausbewohner oder Nachbarn entsteht, ist erlaubnisfrei. Die Vermieterin kann die Erlaubnis verweigern oder widerrufen, wenn die Tierhaltung zu unzumutbarer Belästigung anderer Hausbewohner oder Nachbarn oder zu Beeinträchtigung der Mieträume, des Gebäudes oder des Grundstücks führt. Das Halten von gefährlichen Tieren inklusive Kampfhunden im Sinne der einschlägigen bundes- sowie landesrechtlichen Vorschriften ist grundsätzlich
      verboten.
    2. Die Zustimmung der Vermieterin wird unter Beachtung pflichtgemäßen Ermessens und nur für den Einzelfall erteilt. Sie kann aus wichtigem Grund widerrufen werden.
    3. Die Mieterin haftet für alle durch die Tierhaltung entstandenen Schäden.
  • Rauchwarnmelder
    1. Die Einliegerwohnung ist entsprechend den maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften mit Rauchwarnmeldern ausgestattet. Der Vermieterin steht das Betretungs- und Überwachungsrecht zu, um die Rauchwarnmelder ordnungsgemäß zu warten, zu reparieren und bei Bedarf auszutauschen, es richtet sich nach den Bestimmungen des Abschnitts „Betreten der Einliegerwohnung durch die Vermieterin“. Die Mieterin hat zu dulden, dass die Vermieterin die Rauchwarnmelder einbauen lässt und sie während der Mietzeit in einem ordnungsgemäßen Zustand erhält.
    2. Zu keiner Zeit darf die Mieterin oder die Personen, die sich mit dem Wissen der Mieterin in den Mieträumen aufhalten oder sie besuchen, aus den Rauchwarnmeldern die Batterien entfernen oder die Rauchwarnmelder in sonstiger Weise außer Betrieb setzen.
  • Betreten der Einliegerwohnung durch die Vermieterin
    1. Die Mieterin übt das Hausrecht in der Einliegerwohnung aus.
    2. Die Vermieterin bzw. ihre Beauftragten sind berechtigt, die Einliegerwohnung bei Vorliegen sachlicher Gründe (z.B. bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte für drohende Schäden, zum Ablesen der Messvorrichtungen, zur Wartung, Reparatur etc. von Rauchwarnmeldern, zur Besichtigung durch Nachmieter nach Kündigung, beim Haus- oder Wohnungsverkauf, zur Vorbereitung oder Durchführung der Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen, zur Erforschung einer Schadensursache, bei begründetem Verdacht der vertragswidrigen Nutzung etc.) nach Ankündigung alleine oder zusammen mit Interessenten oder Handwerkern etc. von 8.00 Uhr bis 20.00 Uhr zu betreten. Dabei ist auf berechtigte berufliche und persönliche Belange der Mieterin gebührend Rücksicht zu nehmen. In Notfällen darf die Einliegerwohnung ohne Anmeldung geöffnet und betreten werden.
    3. Die Mieterin hat dafür Sorge zu tragen, dass die Einliegerwohnung bei Gefahr im Verzug auch in ihrer Abwesenheit betreten werden kann.
  • Hausordnung
    1. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass die diesem Mietvertrag als Anlage beigefügte Hausordnung wesentlicher Bestandteil dieses Mietvertrags ist.
    2. Die Mieterin ist zur Einhaltung der in der Hausordnung enthaltenen Regelungen verpflichtet.
  • Kontaktinformationen
    1. Im Notfall sowie bezüglich aller Fragen im Zusammenhang mit diesem Mietverhältnis kann die Vermieterin

      1. schriftlich unter ihrer am Anfang dieses Vertrages angegebenen Anschrift
      2. oder unter der E-Mail-Adresse: _________________________
      3. oder unter der Telefonnummer: _________________________

      kontaktiert werden.

    2. Im Notfall sowie bezüglich aller Fragen im Zusammenhang mit diesem Mietverhältnis kann die Mieterin

      1. schriftlich unter der in diesem Vertrag angegebenen Anschrift der Einliegerwohnung
      2. oder unter der E-Mail-Adresse: _________________________
      3. oder unter der Telefonnummer: _________________________

      kontaktiert werden.

  • Ende des Mietverhältnisses
    1. Bei der Beendigung des Mietverhältnisses ist die Einliegerwohnung vollständig geräumt, gründlich geputzt und gereinigt an die Vermieterin zurückzugeben, u.a. sind: Fenster und Fensterrahmen beidseitig zu putzen; Heizkörper und Heizungsrohre, Fensterbänke, Lichtschalter, Steckdosen, Türen (Türrahmen und Türblätter sowie Beschläge) feucht abzuwischen; Teppiche und Teppichböden gründlich zu reinigen; sonstige Fußböden und Kacheln feucht zu wischen; Küche, Badezimmer und Toilette inklusive der in der Einliegerwohnung nach dem Auszug verbleibenden Einrichtungen zu reinigen; sonstige mitvermietete Räume oder Einrichtungen zu fegen. Fliesenfugen sind von Schmutz und Verfärbung vollständig zu reinigen. Armaturen in Küche und Badezimmer sind zu entkalken. In der Einliegerwohnung verbleibendes Inventar muss innen sowie außen gesäubert und poliert werden. Ist die Einliegerwohnung mit einem Dampfabzug ausgestattet, ist der Dampfabzugsfilter zu wechseln. In der Einliegerwohnung nach dem Auszug verbleibende Vorhänge, Gardinen etc. müssen gewaschen und gebügelt werden.
    2. Von der Mieterin fest angebrachte Gegenstände sind auf Verlangen der Vermieterin bei Mietende zu entfernen.
    3. Die Mieterin ist verpflichtet, an die Vermieterin sämtliche von der Vermieterin erhaltenen sowie durch die Mieterin angefertigten Schlüssel zurückzugeben. Kann die Mieterin nicht alle Schlüssel aushändigen, ist sie zur Zahlung von Schadensersatz verpflichtet. Die Schadensersatzpflicht der Mieterin richtet sich nach den Bestimmungen des Abschnittes „Schlüssel“.
    4. Auf Verlangen der Vermieterin ist die Mieterin verpflichtet, der Vermieterin eine Bescheinigung über die Abmeldung vorzulegen.
    5. Die Mieterin verpflichtet sich, spätestens beim Auszug aus den Mieträumen der Vermieterin eine Kontaktadresse mitzuteilen, unter der die Mieterin nach der Beendigung dieses Mietverhältnisses erreicht werden kann.
    6. Gibt die Mieterin die Mieträume an die Vermieterin verspätet oder nur teilweise oder ohne Schlüssel zurück, hat die Mieterin, unabhängig davon, ob sie daran ein Verschulden trifft, an die Vermieterin als Nutzungsentschädigung für die Vorenthaltung der Mietsache nach Wahl der Vermieterin entweder die vereinbarte Miete oder die für vergleichbare Mieträume ortsübliche Miete zu zahlen. Hat die Mieterin die verspätete oder nur teilweise Rückgabe zu vertreten, steht der Vermieterin das Recht zu, einen weiteren Schaden geltend zu machen.
  • Mehrheit der Mieter
  • Mieten mehrere Personen die Einliegerwohnung, so haften sie für alle Verpflichtungen aus diesem Mietverhältnis als Gesamtschuldner. Erklärungen, deren Wirkung alle Mieter berührt, müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Mehrere Mieter bevollmächtigen sich jedoch gegenseitig mit der Unterschrift dieses Mietvertrages zur Abgabe eigener Willenserklärungen und Entgegennahme von Willenserklärungen der Vermieterin. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Erklärungen der Vermieterin, die den Bestand des Mietverhältnisses betreffen oder die Hauptleistungspflichten der Vertragspartner ändern, z.B. Kündigungserklärungen, Mieterhöhungsverlangen oder Erklärungen über den Abschluss einer Mietaufhebungsvereinbarung. Die Vollmacht gilt jedoch nicht für die Abgabe eigener Erklärungen, die auf die Beendigung des Mietverhältnisses gerichtet sind. Die Vollmacht kann widerrufen werden.
  • Allgemeine Bestimmungen
    1. Tür-, Klingel- und Briefkastenschilder bringt die Mieterin auf eigene Kosten an. Die Mieterin ist auch für die Entfernung der von ihr angebrachten Tür-, Klingel- und Briefkastenschilder verantwortlich.
    2. Die Mieterin ist zur Aufrechnung gegen die Mietpreisforderungen der Vermieterin nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen berechtigt. Das Recht der Mieterin, gegen die Mietforderungen der Vermieterin mit Ansprüchen wegen der Mängel der Mietsache oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben, bleibt hiervon unberührt. Die Mieterin muss ihre Absicht, das Aufrechnungs- oder Zurückbehaltungsrecht auszuüben, wenigstens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform anzeigen.
    3. Alle in diesem Mietvertrag angegebenen Geldbeträge sind in Euro.
  • Geltendes Recht
  • Dieser Vertrag unterliegt ausschließlich materiellem Sachrecht der Bundesrepublik Deutschland. Die Anwendung der Regeln des internationalen Privatrechts ist ausgeschlossen, soweit sie zu einer Anwendung ausländischen Sachrechts führen würde.
  • Keine Nebenabreden
  • Die in diesem Vertrag getroffenen Regelungen sind abschließend. Mündliche oder schriftliche Nebenabreden wurden nicht getroffen.
  • Schriftform
  • Jegliche Änderungen und Ergänzungen dieses Mietvertrages bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform, wobei die Änderungen oder Ergänzungen von beiden Vertragsparteien unterschrieben werden müssen.
  • Salvatorische Klausel
  • Sollten einzelne Bestimmungen dieses Mietvertrages ganz oder teilweise unwirksam oder nichtig sein oder nach Vertragsschluss ganz oder teilweise unwirksam oder nichtig werden, bleibt davon die Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen unberührt. Anstelle der unwirksamen oder nichtigen Bestimmung soll diejenige wirksame Regelung treten, deren Wirkungen dem von den Vertragsparteien mit der unwirksamen bzw. undurchführbaren Bestimmung verfolgten wirtschaftlichen Zweck am nächsten kommen. Dies gilt entsprechend für den Fall, dass sich der Vertrag als lückenhaft erweist.

Die Mieterin bestätigt mit ihrer Unterschrift unter diesem Mietvertrag, eine von der Vermieterin unterzeichnete vollständige Abschrift dieses Mietvertrages erhalten zu haben.

                                        , den 03. Dezember 2024
(Ort, Datum)
_______________________________
(Unterschrift der Vermieterin)
                                        , den 03. Dezember 2024
(Ort, Datum)
_______________________________
(Unterschrift der Mieterin)
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Mietvertrag für eine Einliegerwohnung Dokumentenvorschau
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Zuletzt aktualisiert am 11. Juni 2024

Mietvertrag für eine Einliegerwohnung

Andere Bezeichnungen:

Ein Mietvertrag für eine Einliegerwohnung wird auch

  • Mietvertrag über eine Einliegerwohnung oder
  • Einliegerwohnung-Mietvertrag

genannt.

Was ist eine Einliegerwohnung?

Eine Einliegerwohnung ist die untergeordnete Wohnung im Eigenheim (Einfamilienhaus) des Vermieters, wobei die Hauptwohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird.

Die Einliegerwohnung hat einen eigenen abschließbaren Zugang und ist unabhängig von der Wohnung des Vermieters separat nutzbar. Die Mitbenutzung anderer Räume im Haus erfolgt nicht mehr als üblich. Die Einliegerwohnung muss also neben mindestens einem Raum ein Bad sowie eine Kochgelegenheit haben. Ist dies nicht der Fall, handelt es sich lediglich um eine Zimmervermietung und Sie können dafür unseren Mietvertrag für ein Zimmer verwenden.

Die Wohnbereiche des Mieters und des Vermieters müssen sich jedoch teilweise überschneiden, z.B. gemeinsame Nutzung der Waschküche, des Hauseingangs oder des Kellers. Es geht darum, dass ein potentielles Spannungsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter allein dadurch entstehen kann, dass die Wohnung des Mieters funktional in den Wohnbereich des Vermieters eingebunden ist.

Hat die Wohnung einen separaten Eingang und ist in sich abgeschlossen, liegt keine Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus vor. Das Haus gilt als Zweifamilienhaus, bei dem beide Wohnungen räumlich voneinander getrennt und als gleichwertig zu behandeln sind. Für die Vermietung solcher Wohnungen ist unser Mietvertrag für eine Wohnung besser geeignet.

Welche Besonderheiten gelten bei der Vermietung von Einliegerwohnungen?

Zu beachten ist, dass Mieter von Einliegerwohnungen und sonstigen Wohnungen in Zweifamilienhäusern, von denen eine Wohnung vom Vermieter selbst genutzt wird, weniger Rechte als andere Mieter haben können. So ist der Kündigungsschutz in der Regel stark eingeschränkt, auch sind die gesetzlichen Regelungen über die Mieterhöhung und Befristung auf die Einliegerwohnung, die vom Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet ist, nicht anwendbar.

Des Weiteren müssen die Heiz- und Warmwasserkosten nicht gemäß der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Wird jedoch ein Haus mit 2 Wohnungen, von dem eine der Wohnungen eine Einliegerwohnung ist, aufgeteilt, und gehört jede Wohnung einem anderen Eigentümer, sind die Heiz- und Warmwasserkosten gemäß der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abzurechnen.

Allgemeine Informationen über Mietverträge für Einliegerwohnungen

Mietverträge über Einliegerwohnungen sind Wohnraummietverträge. Wohnraummietverträge sind von Gewerberaummietverträgen zu unterscheiden. Wohnraummietverträge werden bei der Vermietung von unterschiedlichen Immobilien zu Wohnzwecken abgeschlossen. Sie unterliegen den Regelungen der §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Es gibt unbefristete und befristete Wohnraummietverträge.

In befristeten Verträgen (Zeitmietverträgen) muss in der Regel die Dauer des Mietverhältnisses sowie die Gründe für die Befristung im Mietvertrag festgelegt sein. Bei Vermietung von Einliegerwohnungen ist dies jedoch nicht erforderlich, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • der vermietete Wohnraum ist vom Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten und
  • er ist dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (§ 549 Absatz 2 Ziffer 2 BGB).

Es empfiehlt sich, Leistung einer Sicherheit (Mietkaution) zu vereinbaren. Diese soll den Vermieter gegenüber Mietschäden absichern. Eine Mietkaution darf maximal drei Kaltmieten betragen. Es gibt verschiedene Arten der Mietkaution, z.B. die Barkaution oder die Bürgschaft.

Eine Einliegerwohnung kann teilweise oder überwiegend möbliert oder unmöbliert vermietet werden. Bei möblierten Einliegerwohnungen wird normalerweise eine Inventarliste erstellt, die bei der Wohnungsübernahme und -rückgabe neben dem Übergabeprotokoll unterzeichnet wird.

Ein wichtiger Bestandteil eines jeden Mietvertrags ist die Vereinbarung über die Miethöhe und die Mietnebenkosten (Betriebskosten). Die zu entrichtende Miete und die Betriebskosten können im Laufe eines Mietvertrags nach Parteivereinbarung oder nach gesetzlichen Vorschriften erhöht werden. Eine Mieterhöhung kann bereits bei Vertragsschluss in Form einer Staffel- oder Indexmiete vereinbart werden.

Bei Staffelmietverträgen nach § 557 a BGB wird nicht nur die Höhe der Miete bei Beginn des Mietvertrags festgelegt, sondern auch die Mietsteigerungen für die folgenden Jahre. Das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters kann dabei für bis zu 4 Jahre ausgeschlossen werden. In den Indexmietverträgen nach § 557 b BGB wird die Miete überwiegend an den Index der Lebenshaltungskosten gekoppelt, der vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird. Weitere Mieterhöhungsmöglichkeiten ergeben sich aus den §§ 558 ff. BGB.

Dauer des Mietverhältnisses

Es gibt befristete und unbefristete Mietverträge.

Ein unbefristeter Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann vom Mieter oder Vermieter nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen ordentlich bzw. außerordentlich gekündigt werden.

Ein befristeter Mietvertrag wird auf eine bestimmte Dauer eingegangen und endet mit dem Ablauf der Frist, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Er kann in der Regel nicht zu einem früheren Zeitpunkt ordentlich gekündigt werden.

Ein Mietvertrag für Einliegerwohnungen darf in folgenden Fällen befristet werden:

  • a) wenn einer der drei Gründe des § 575 Absatz 1 Ziffer 1-3 BGB vorliegt;
  • b) wenn ein vorübergehender Sonderbedarf gedeckt werden soll (§ 549 Absatz 2 Ziffer 1 BGB);
  • c) ohne Grund, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
    • Überschneidung der Wohnbereiche des Mieters und des Vermieters,
    • die Einliegerwohnung ist vom Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten und
    • die Einliegerwohnung ist dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (§ 549 Absatz 2 Ziffer 2 BGB).

Liegt keine wirksame Befristung vor, wird kein echter Zeitmietvertrag (kein befristeter Mietvertrag) geschlossen. Der Mietvertrag wird dann wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt und kann vom Mieter oder Vermieter während der geplanten Laufzeit gekündigt werden.

Wenn Sie eine bestimmte Mietdauer sicherstellen wollen, aber die Voraussetzungen für Befristung des Mietvertrages nicht erfüllt sind, können Sie einen unbefristeten Vertrag mit Kündigungsausschluss schließen. Dadurch wird eine gewünschte Mindestlaufzeit des Vertrags sichergestellt, nach deren Ende der Vertrag ordentlich gekündigt werden kann.

Zu beachten ist jedoch, dass ein Kündigungsausschluss bei möblierten Einliegerwohnungen dann unwirksam ist, wenn er formularmäßig vereinbart ist. Zur Wirksamkeit muss er individuell vereinbart werden. Eine Individualvereinbarung liegt dann vor, wenn beide Vertragsparteien eine Vereinbarung ausdrücklich oder stillschweigend ausgehandelt haben.

In sonstigen Fällen kann in einem formularmäßigen Vertrag (AGB) ein Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für maximal 4 Jahre ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses vereinbart werden. Bei einem an Studenten zum Zwecke des Studiums vermieteten Wohnraum ist allerdings ein Kündigungsverzicht durch AGB von maximal 23 Monaten zulässig.

Betriebskosten (Mietnebenkosten)

Es ist üblich, Betriebskosten (auch Mietnebenkosten genannt) auf den Mieter umzulegen. Unter Betriebskosten fallen alle Kosten, die dem Eigentümer einer Wohnimmobilie durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Die allgemeinen Betriebskostenarten sind nicht abschließend in § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgelistet. Darüber hinaus gibt es viele sonstige umlagefähige Betriebskosten im Sinne von § 2 Ziffer 17 BetrKV. Insbesondere die Stromkosten sind nicht in der Betriebskostenverordnung erwähnt. Wird im Mietvertrag keine Vereinbarung über die Stromkosten oder andere umlagefähigen Kosten getroffen, trägt sie der Vermieter.

Wenn Sie Ihren Mietvertrag mit dem Vertragsassistenten von RECHTSDOKUMENTE erstellen, können Sie bestimmen, welche Leistungen im Wege der Direktversorgung von dem Mieter zu tragen sind. Des Weiteren können Sie entweder alle oder nur einige in der BetrKV genannten Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Darüber hinaus haben wir eine Liste der in der BetrKV nicht genannten Betriebskosen zusammengestellt, aus denen Sie die Kosten auswählen können, die Sie auf den Mieter umlegen möchten.

Ausgeschlossen von den Betriebskosten sind Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Letztere sind grundsätzlich in der Miete bereits enthalten. Kosten für Wartung und Inspektion sind aber umlegbar, soweit es laufende Aufwendungen sind (z.B. Wartung der Heizungsanlage).

Ausnahmsweise können jedoch mithilfe von Kleinreparaturklauseln die Kosten für Instandsetzungen und Entstörungen bis zu einem im Mietvertrag bestimmten Betrag direkt auf den Mieter abgewälzt werden. In unserem Mietvertragsentwurf ist eine solche Kleinreparaturklausel vorgesehen.

Man spricht oft von kalten und warmen Betriebskosten. Kalte Betriebskosten sind alle Betriebskosten ohne Heizung und Warmwasser. Warme Betriebskosten sind dementsprechend die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser.

Nach § 556 Abs. 2 S. 1 BGB kann im Mietvertrag eine Vorauszahlung oder eine Pauschale für umlagefähige Betriebskosten vereinbart werden.

Wird eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart, hat der Mieter einen festgelegten Betrag zur Deckung der entstehenden Betriebskosten zu zahlen. Und der Vermieter hat eine jährliche Betriebskostenabrechnung vorzulegen. Diese zeigt den Verbrauch des Mieters während des Abrechnungszeitraums und listet auf, welche Betriebskosten tatsächlich entstanden sind.

Stellt sich nach der Abrechnung heraus, dass die Betriebskostenvorauszahlung höher als die tatsächlich entstandenen Betriebskosten angesetzt war, steht dem Mieter eine Rückforderung der Betriebskostenvorauszahlung zu. Der Vermieter hat das Guthaben an den Mieter zurückzuzahlen. Hat der Mieter dagegen mit der Betriebskostenvorauszahlung zu wenig bezahlt, so dass die tatsächlich entstandenen Betriebskosten nicht abgedeckt wurden, kann der Vermieter die Nachzahlung des Differenzbetrags verlangen. Die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung kann nach der Abrechnung angepasst werden. Der Vermieter ist dazu jedoch nicht verpflichtet.

Eine Betriebskostenpauschale für umlagefähige Kosten muss im Mietvertrag explizit vereinbart sein. Über eine Pauschale wird - im Unterschied zu einer Vorauszahlung - nicht abgerechnet. Eine Pauschale ist immer dann herabzusetzen, wenn sich die Betriebskosten ermäßigen, § 560 Abs. 3 BGB. Eine Pauschale kann erhöht werden, wenn die Erhöhungsoption im Mietvertrag vorgesehen ist und wenn der Grund für die Erhöhung gesondert erklärt wird. Unser Untermietvertrag sieht die Option einer Erhöhung vor.

Da Einliegerwohnungen in einem Gebäude mit maximal zwei Wohnungen liegen, von denen eine der Vermieter bewohnt, findet die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) auf sie keine Anwendung. Daher kann die Pauschale für alle Betriebskosten ohne Ausnahmen vereinbart werden.

Bei der Vermietung von Einliegerwohnungen ist eine Inklusivmiete zulässig. Eine Inklusivmiete, auch Pauschalmiete genannt, liegt vor, wenn mit der monatlichen Mietzahlung sämtliche Mietnebenkosten bezahlt werden sollen.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind bestimmte, rein dekorative Arbeiten, die an einer vermieteten Einliegerwohnung zur Verbesserung des Aussehens des Raumes und zur Behebung von oberflächlichen Schäden vorgenommen werden. Es sind also keine Reparaturen im eigentlichen Sinne.

Nach dem Gesetz ist es Pflicht des Vermieters, die Mieträume im vertragsgemäßen Zustand nach § 535 Abs. 1 S. 2 und § 538 BGB zu erhalten. Die Schönheitsreparaturen dienen dazu, die Mietsache instand zu erhalten. Daher ist es nach der gesetzlichen Regelung Pflicht des Vermieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Diese Pflicht kann jedoch durch vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Wenn der Mietvertrag keine diesbezügliche Regelung enthält, oder wenn die vertragliche Vereinbarung unwirksam ist, bleibt der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Daher ist es wichtig, bei der Gestaltung der entsprechenden Vertragsklausel auf die gesetzlichen Vorgaben und die aktuelle Rechtsprechung zu achten.

Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann auf den Mieter übertragen werden, wenn die Wohnräume an den Mieter vollständig renoviert übergeben werden. Wenn Wohnräume im unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Zustand an den Mieter übergeben werden, sind Klauseln im Mietvertrag, die die Schönheitsreparaturen auf den Mieter ohne angemessenen Ausgleich übertragen, ungültig. Der Vermieter bleibt zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Es muss also ein angemessener Ausgleich im Vertrag vorgesehen werden.

Untermiete

Der Mietvertrag für Einliegerwohnungen von RECHTSDOKUMENTE ist auch für Untervermietung geeignet.

Von einer Untervermietung spricht man, wenn ein Mieter (Hauptmieter genannt) eine Einliegerwohnung komplett oder nur Teile davon an einen anderen Mieter (Untermieter genannt) vermietet. Zwischenvermietung ist eine verbreitete Form der Untervermietung, die auf eine bestimmte, meist vergleichsweise kurze Zeit angelegt wird.

Es existieren zwei parallele Mietverhältnisse über eine Einliegerwohnung: die Hauptmiete und die Untermiete. Der Hauptmieter hat eine doppelte Stellung. In Rechtsbeziehung zu dem Wohnungseigentümer (Hauptvermieter oder Erstvermieter genannt) ist er selbst Mieter und in Rechtsbeziehung zu dem Untermieter ist er Vermieter. Das Mietverhältnis zwischen Hauptvermieter und Hauptmieter bleibt von der Untermiete unberührt. Der Hauptmieter ist auch weiterhin für die Entrichtung des Mietzinses verantwortlich.

Mangels anderweitiger vertraglicher Vereinbarungen bedarf eine Untervermietung stets einer Erlaubnis des Erstvermieters, sonst droht eine Kündigung. Wenn der Erstvermieter die Erlaubnis verweigert, kann der Hauptmieter das Mietverhältnis kündigen.

Vor Abschluss eines Untermietvertrages sollte der Hauptmieter daher feststellen, dass die schriftliche Zustimmung des Hauptvermieters zur Untervermietung vorliegt. Bei mehreren Hauptvermietern müssen alle Hauptvermieter der Untervermietung zustimmen.

Wird ein Untermietvertrag ohne erforderliche Zustimmung abgeschlossen, kann sich der Hauptmieter schadensersatzpflichtig machen. Des Weiteren besteht das Risiko einer Kündigung des Mietvertrages durch den Hauptvermieter aufgrund der unerlaubten Untervermietung.

Der Hauptmieter sollte immer darauf achten, dass er durch den Untermietvertrag dem Untermieter nicht mehr Rechte einräumt als ihm selbst zustehen. Es empfiehlt sich, den Hauptmietvertrag als Anlage dem Untermietvertrag beizufügen und mit dem Untermieter zu vereinbaren, dass die Regelungen des Hauptmietvertrages ergänzend zum Untermietvertrag für das Untermietverhältnis gelten sollen. Unser Untermietvertrag sieht eine solche Klausel vor. Des Weiteren haben wir spezielle Klauseln für die Untermietdauer und die Mietpreisanpassungen in unserem Vertragsentwurf, die die Besonderheiten eines Untermietverhältnisses berücksichtigen.

Kündigung eines Mietvertrages über eine Einliegerwohnung

Für ordentliche Kündigungen von Einliegerwohnungen gelten bei Vorliegen besonderer Voraussetzungen für Mieter und Vermieter kürzere Kündigungsfristen als die regelmäßigen Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 BGB. Die Dauer der anwendbaren Kündigungsfrist hängt davon ab, ob der Mieterschutz besteht. Der Mieterschutz bei einer Einliegerwohnung ist zu bejahen, wenn sie a) entweder vom Vermieter nicht überwiegend zu möblieren ist oder b) dem Mieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

Ist der Mieter nicht schutzbedürftig, so gilt die kürzere Frist gemäß § 573 c Abs. 3 BGB i.V.m. § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Danach kann spätestes am 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats gekündigt werden. Ein Schutzbedürfnis des Mieters einer Einliegerwohnung ist nicht gegeben, wenn die Einliegerwohnung vom Vermieter mit Einrichtungsgegenständen überwiegend auszustatten ist und der Mieter die Einliegerwohnung entweder alleine oder mit Personen bewohnt, die nicht seine Familie sind und mit denen er nicht einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

Ist der Mieter dagegen schutzbedürftig, gilt für beide Vertragsparteien die ordentliche Kündigungsfrist gemäß § 573 c Abs. 1 BGB. Danach kann der Vertrag von jedem Vertragsteil spätestes am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats ordentlich gekündigt werden, wobei eine Kündigung durch den Vermieter zur Wirksamkeit eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 BGB bedarf. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Darüber hinaus kann der Vermieter unter erleichterten Voraussetzungen kündigen, wenn der Mieter nicht schutzbedürftig ist. Eine Erleichterung bei der Kündigung bedeutet, dass der Vermieter auch dann kündigen kann, wenn kein besonderes Interesse an der Kündigung vorhanden ist, welches in sonstigen Fällen der vermieterseitigen ordentlichen Kündigung verlangt wird. Das heißt, der Vermieter kann praktisch ohne Grund kündigen, auch dann, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten erfüllt, kein Eigenbedarf vorliegt und auch keine Verwertungskündigung in Betracht kommt. Die Kündigungsfrist verlängert sich dabei für den Vermieter jedoch gemäß § 573 a Abs. 2 BGB um drei Monate. Im Kündigungsschreiben ist dabei anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des § 573 a Abs. 2 BGB gestützt wird.

Beiden Vertragsparteien stehen bei Vorliegen von gesetzlich bestimmten Gründen Sonderkündigungsrechte zu (außerordentliche Kündigung). Ordentliche sowie außerordentliche Kündigungen müssen schriftlich erfolgen und von allen Mietern bzw. Vermietern unterschreiben werden, die den Mietvertrag abgeschlossen haben.

Wofür kann der Mietvertrag für eine Einliegerwohnung von RECHTSDOKUMENTE verwendet werden?

Dieser Mietvertrag von RECHTSDOKUMENTE wurde speziell für die Vermietung von Einliegerwohnungen in einem vom Vermieter bewohnten Einfamilienhaus (d.h. ein Haus mit einer Haupt- und einer Nebenwohnung) entwickelt und berücksichtigt die Besonderheiten der Vermietung solcher Wohnungen. Unser Vertrag ist für unbefristete sowie befristete Vermietung von möblierten und unmöblierten Wohnräumen geeignet. Er kann auch zur Untervermietung von Einliegerwohnungen genutzt werden.

Wenn Sie eine räumlich getrennte Wohnung in einem Zwei- oder einem sonstigen Mehrfamilienhaus vermieten wollen, empfehlen wir Ihnen unseren Mietvertrag für eine Wohnung. Mithilfe unserer Vorlage können Sie einen Mietvertrag für nicht öffentlich geförderte Wohnungen sowie für öffentlich geförderte Wohnungen, auch preisgebundene Wohnungen oder Sozialwohnungen genannt, erstellen.

Bei RECHTSDOKUMNTE können Sie darüber hinaus einen Mietvertrag für ein Zimmer, einen Mietvertrag für ein Einfamilienhaus, einen Mietvertrag für eine Doppelhaushälfte, einen Mietvertrag für ein Reihenhaus erstellen.

Bestandteile des Mietvertrags für Einliegerwohnungen von RECHTSDOKUMENTE:

  • (Unter-)Mieter und (Unter-)Vermieter, optional Vertretung bei Vertragsschluss
  • Kontaktinformationen der Vertragsparteien
  • Beschreibung der Einliegerwohnung: Adresse, vermietete Räume, Wohnfläche
  • Mitbenutzung/Vermietung weiterer Räume oder Gemeinschaftseinrichtungen
  • Untervermietung
  • Zahl der Bewohner
  • Nutzungszweck
  • Anwendung der Hausordnung (optional)
  • Regelung über Übergabeprotokoll
  • Regelung über Möblierung
  • Regelungen über Schlüsselübergabe und Haftung bei Verlust/Beschädigung
  • Dauer des Mietverhältnisses: befristet oder unbefristet
  • Soweit erforderlich, Angabe von Befristungsgründen bei befristeten Mietverhältnissen
  • Bei unbefristeten Mietverhältnissen optionale Vereinbarung einer Mindestlaufzeit (des Kündigungsausschlusses) für eine oder beide Vertragsparteien
  • Bei unbefristeten Mietverhältnissen Dauer der Frist zur ordentlichen Kündigung
  • Ausschluss der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses (optional)
  • Kostenlose Nutzung der Wohnung vor dem eigentlichen Beginn des Mietverhältnisses (optional)
  • Höhe und Häufigkeit der Zahlung der Miete
  • Regelungen zu Mietpreisanpassungen (bei fehlender Schutzbedürftigkeit des Mieters eigene Regelung; bei Mieterschutz zur Auswahl Staffelmiete, Indexmiete, vorübergehender oder dauerhafter Ausschluss der Mieterhöhungen oder Geltung gesetzlicher Regelungen;)
  • Regelungen über Nebenkosten (Betriebskosten):
    • Optional Direktversorgung hinsichtlich einzelner Versorgungsleistungen
    • Auswahl der auf den Mieter zu übertragenden Kosten
    • Auswahl zwischen Inklusivmiete (soweit zulässig) und Betriebskostenvorauszahlung, Betriebskostenpauschale oder Kombination von beiden
    • Auswahl des Umlageschlüssels bei Betriebskostenvorauszahlung
  • Zahlungsmittel für Miete und Betriebskosten: zur Auswahl Überweisung, Barzahlung oder SEPA-Lastschrift
  • Optional Erbringung einer Mietsicherheit (zur Auswahl Barkaution, selbstschuldnerische Bürgschaft oder sonstige Kaution)
  • Optional Regelung zu Mahnkosten
  • Beschreibung des Zustandes der Einliegerwohnung bei der Übergabe
  • Regelung zu Schönheitsreparaturen (unter Berücksichtigung des Zustandes der Einliegerwohnung bei der Übergabe ist Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter oder Befreiung des Vermieters von der Renovierungspflicht möglich)
  • Bauliche Veränderungen/Renovierungen durch den Vermieter
  • Regelungen über Tierhaltung, Rauchen und Grillen
  • Pflicht zur Mülltrennung (optional)
  • Optional Übertragung der Instandhaltungspflichten auf den Mieter
  • Eventuell Pflicht zur Vorlage des Energieausweises
  • Regelung zum Anbringen und Entfernen von Namensschildern
  • Unterzeichnung durch (Unter-)Mieter und (Unter-)Vermieter (kann an unterschiedlichen Orten/Tagen stattfinden)
  • Optional zusätzliche Vereinbarungen
  • Viele andere Regelungen

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